想投资大公司云集的硅谷的房地产?还是先来看看这篇文章吧

时间:2019-08-20 来源: 专栏

昨天我想分享优秀的海外房地产

在2019年,硅谷房地产市场似乎正在崩溃。

圣克拉拉县的房价目前正在下降。部分原因是近年来房价快速且不可持续的增长。

投资硅谷房地产为时已晚?

几年来发生了很大的变化。 2017年,我们报告了硅谷房价的大幅上涨。有一段时间,圣何塞,库比蒂诺和帕洛阿尔托等城市每年都有两位数的房价上涨。现在,这些房地产市场再次成为新闻,但事实恰恰相反。截至2019年夏天,加利福尼亚州圣克拉拉县所有城市的房价大幅下跌。没有人知道它什么时候会结束。

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硅谷房地产市场在2019年“崩溃”

上个月,我们报道了圣何塞的情况。加州的房价正在稳步下降。但“损害”并不仅限于一个房地产市场,各地区也出现了类似的趋势。

没有其他论据,也没有理由粉饰它。硅谷的房地产市场正在崩溃 - 至少从价格角度来看。该地区的房价在过去一年左右有所下降。一些专家预测,这种趋势将持续到2020年。

从地理上讲,“硅谷”一词指的是拥有近200万人口的圣克拉拉县。它包括库比蒂诺,洛斯阿尔托斯,帕洛阿尔托,圣何塞和桑尼维尔等城市。许多主要技术公司总部设在硅谷(如Google,Facebook,eBay和Apple)。它也是美国最昂贵的房地产市场之一。

如上所述,圣克拉拉县占据了被认为是“硅谷”的大部分地区。因此,让我们先来看看该县房价的走势,然后深入了解城市住房市场。

根据圣克拉拉县房地产经纪人协会最近公布的数据,2019年6月该地区单户住宅的销售额与去年同期相比下降了14%。同期,公寓和联排别墅的销售额下降了19.5%。

房价也在下跌,这是买家在购买前应该考虑的问题。根据Zillow的最新数据,去年圣塔克拉拉县的房屋中位数下降了8.4%(根据2019年8月初的报告)。

因此,我们看到全县房价大幅下跌。硅谷的一些城市正在经历更加剧烈的价格下跌。包括Palo Alto,Cupertino和Los Altos的房地产市场。

Palo Alto:

过热的房地产市场降温

截至2019年8月,Zillow报告称过去12个月房价下跌了11.4%。展望未来,他们的研究团队预测明年Palo Alto住宅市场的房价将下跌-10.2%。 (预测于2019年8月初发布,因此下降将持续到2020年夏季。)到2019年夏末,Palo Alto房地产市场的中值约为280万美元。但预计未来几个月将大幅下滑。

下图显示了Zillow在加利福尼亚州帕洛阿尔托的专有“房屋价值指数”,其历史可以追溯到十年前。这基本上是这一时期城市房价中值的一个指标。这也说明了帕洛阿尔托房地产市场和整个硅谷的“繁荣崩溃”。

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图表:加利福尼亚州帕洛阿尔托的房屋价值Zillow.com,2019年8月。

在某种程度上,该图表象征着该地区所有城市的情况。圣克拉拉县的许多城市在过去十年中经历了类似的变化。如果你叠加他们的图表,起伏将是相同的(虽然价格会有所不同)。

之后,房价在2012年底开始稳步上涨。那些年,房地产投资者抢购各地的房屋。这导致严重的库存短缺和买家之间的竞争加剧。这反过来导致额外的价格上涨。

但到2018年底,Palo Alto房地产市场的房价开始下跌。从那以后,它们一直处于衰退状态,没有迹象表明它们将在不久的将来“触底反弹”。

库珀蒂诺:

房价大幅下跌

库比蒂诺房地产市场目前正在经历一场崩盘,至少在房价方面。

今年8月,Zillow报道加州Cupertino的中值下降了10%。从长远来看,该公司预计明年价格将“下跌8.2%”。

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Zillow,2019年8月。

这里的模式是一样的。投资者(以及“常规”购房者)在相对较短的时间内耗尽了库比蒂诺的住房存量,助长了激烈的竞争。这使得房价上涨的速度也快于全国平均水平。不可持续的速度。

然后市场冷却,因为负担能力问题悄然进入市场。现在,库比蒂诺的买家开始意识到房地产市场正在发生变化。许多人担心以最高价购买,一直犹豫不决,采取观望态度。这削弱了需求并减轻了房价压力。

洛斯阿尔托斯:

这种负面预测一直持续到2020年

Los Altos是硅谷北部人口众多的城市,2019年也经历了房地产市场的变化。该市的房价正在下降,这种趋势可能会持续到2020年。

Los Altos是加利福尼亚州最昂贵的城市之一,房价中位数超过300万美元(是的,你没错。)在房价方面,它正在经历住房市场崩盘,但它仍可能是最昂贵的城市。现在房地产泡沫似乎正在爆发。

当然,房地产市场的低迷并不仅限于上述三个城市。我们选择它们作为硅谷不同程度发生事件的明显例子。米尔皮塔斯,摩根山,山景城(Google House),萨拉托加和桑尼维尔的房价也在下跌。

共性:

买不起

那么发生了什么?为什么这些硅谷房地产市场在2019年崩溃?支付能力与此有很大关系。或者更确切地说,缺乏支付能力。简而言之,圣克拉拉县(以及加利福尼亚大部分地区)的房价已上升到“典型”收入人无法负担中等房价的地步。加利福尼亚房地产经纪人协会(California Realtors Association)首席经济学家莱斯利阿普尔顿(Leslie Appleton)表示:“房屋的低负担能力是加州的致命弱点。”

引用《水星新闻》2019年7月的一篇文章:“加州的住房负担能力为32%,全国为57%。研究显示,该州唯一的软件开发商能够负担得起127,950美元的房子。美元。”在硅谷,甚至一些程序员买不起房子。所以看到价格急剧下跌并不奇怪。

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